En özet şekliyle ipoteğe dayalı finansman sistemidir. Finansmanı sağlayan taraf borca karşı güvence olarak satın alınan gayrimenkulün nakde çevrilmesi hakkı olarak da adlandırabileceğimiz '' ipotek '' uygular. Ancak borç ödemelerinin anlaşıldığı şekliyle zamanında yapılması durumunda gayrimenkulün asıl sahibi açısından, satış akkının sınırlanması dışında hiçbir külfeti bulunmamaktadır. Mortgage sisteminde faiz ve vade süresi olarak klasik kredi anlayışından daha uygun şartlar sunulması sa en anlaşılabilir şekliyle ; borç veren tarafların alacaklarını bir havuzda toplayarak, bireysel alacaklardan çok daha büyük bir hacme sahip olan bu havuzu finansal olarak çok daha etkin bir şekilde işletilebilmesi sayesindedir.
Türkler, dünyada gayrimenkul edinmeye en düşkün millet olarak biliniyor. İnsanımız, sahip olduğu gayrimenkuller oranında kendisini güvende sayıyor. Konutu olmayanlar, ömür boyu oluşturdukları birikimle mülk edinirken, konutu olanlar da ikinciyi üçüncüyü alıp çocuklarına bırakabilmeyi amaçlıyor. Oysa ülkemizde, vatandaşın kendi imkanlarıyla mülk edinebilmesi çok zor, hatta neredeyse imkansız. İşte bu noktada hükümetlere iş düşüyor. Vatandaşın ev sahibi olma özlemini gerçekleştirecek tek formül, yurt dışındaki yaygın yöntemle, kira öder gibi ev almanın yolunu açmak. Zira, sosyal devlet anlayışında, vatandaşların konut sahibi olmalarını sağlamak ve kolaylaştırmak hükümetlerin temel görevlerinden biri olarak kabul ediliyor. Bunun yöntemi de, konut edinmek isteyenleri konut kredileriyle desteklemektir.
ABD ve Avrupa pazarlarında 45 yıl önce devreye giren mortgage sistemi yaygınlaşmalı, ev almak için toplu paraya ihtiyaç kalmamalıdır. Bankacılık, Amerika ve Avrupa ülkelerinde olduğu gibi Türkiye'de de emlak sektörünün ayrılmaz bir parçası haline gelmelidir. Bugünlerde üstte bahsettiğimiz tabloya paralel gelişmeler nihayet yaşanıyor. Gayrimenkul leasing'i ve ipotek iki yeni enstrüman olarak piyasaya girdi.
Yıllarca uzun vadeli kredi olanaklarından yoksun kalan gayrimenkul sektörü, ekonominin düzelmesiyle birlikte, düşen faizlerin de etkisiyle önce 10, sonra da 20 yıllık vadeleri konuşur oldu. Birkaç bankanın öncülüğünde başlayan bu uygulama, yakın geçmişte bir kez daha gündeme gelmişti. Ancak 2000 ve 2001 yılında yaşanan ekonomik krizler dolayısıyla yaygınlaşma fırsatı bulamadı. Ayrıca, o dönemde gerçekçi olmayan bir kredi geri ödeme sistemi uygulanmaktaydı. Bu kez başarılı olabilmek için öncelikle geri ödemede reel inşaat maliyetlerindeki artışın esas alınmalıdır. Konut finansmanının devlet tarafından kooperatiflere aktarılması içinde bulunduğumuz ortamda mümkün olmadığından, gelişmiş ülkelerde yaygın şekilde kullanılan ipotekli konut finansman modeli devreye sokulmalıdır. Nitekim, piyasaların istikrara kavuşmasıyla birlikte, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren giderek artan bir şekilde ipotekli konut kredisi verilmeye başlanmıştır.
Emlak sektörü eski parlak günlerine dönmek için profesyonelce hareket etmek zorundadır. Gelişmiş batılı ülkelerdeki mekanizmaların ülkemizde de işletilebilmesi için ekonomik istikrarın sağlanmalı, enflasyon aşağı çekilmeli, faiz oranlarının gerilemeli ve gelir dağılımının düzeltilmelidir.
Türkiye'de, mortgage'in, yapımı tamamlanmamış konutlar için olduğuna dair yanlış bir algılama vardır. Yurtdışında bu sistem bitmiş konutlarda uygulanmaktadır. Dolayısıyla mortgage bir inşaat finansman modeli değil, vatandaşın konut edinmesini sağlayan bir sistemdir.
YORUMLAR
BAŞBAKAN YRD. ŞENER ; Odemeler aksadiginda hemen el konmayacak, bir sure devreye icra sigortasi girecek ve aksatilan odemeleri tamamlama hakki verilecek. Su an kredi kullananlar, evlerini teminat gostererek, Mortgage'in dusuk oranlarindan borclanip mevcut kredi borclarına kapatabilecek.
NTV MSNBC ; Bakanlar Kurulu'nda imzaya açılan Mortgage sistemine ilişkin yasa tasarısı hakkında açıklama yapan Hükümet Sözcüsü Cemil Çiçek, düzenlemenin kaçak yapılaşma, plansız kentleşme, kayıtdışılık gibi sorunlarla mücadele bakımından önem taşıdığını söyledi. Tasarıda altı alternatif bulunuyor. Buna göre, tamamlanmış konutlar için ipotek karşılığında kredi verilebilecek. Yine tamamlanmış konutların finansal kiralanması söz konusu olabilecek. Yani kira ödemeleri tamamlanana kadar mülkiyet kiralayanda kalacak, daha sonra tüketiciye geçecek. İnşaat safhasında finansman ihtiyacı olan kişi veya kuruluşlar kredi alabilecek. Konutunu ipotek ettirenler kredi kullanabilecek. Mortgage'in devreye girmesiyle kredi faizlerinin bir miktar daha dusmesi bekleniyor. Ancak sistem basladiginda olusacak talep patlamasi nedeniyle gayrimenkul fiyatlarinda ciddi bir artis bekleniyor. Bankalar ise mortgage devrede olmasa da oldukca uygun imkanli krediler sunuyor...
